勿将调控引向房价大落楼市崩盘 防楼市变股市2005/04/26

近来，一些城市持续虚高的房价开始回落，尤其某些重点城市相继传出商品房成交量萎缩，价格下挫，二手房成交挂牌猛增等消息，上海楼市更传出房价跌破每平方米7000元心理关口。同时，也有人认为现在的调控力度还不够，必须下猛药把房地产泡沫刺破。 孰是孰非？南 辕北辙 国务院办公厅不久前发布的《关于切实稳定住房价格的通知》指出，房地产业是我国国民经济的重要支柱产业。住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行。因此，《通知》首次明确了地方政府的责任，指出各级地方政府要“把稳定住房价格提到政府工作的重要议事日程，切实负起稳定住房价格的责任。省级人民政府对本地区稳定住房价格工作负总责，同时要落实市、县人民政府的责任。对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。 解读国务院的通知，至少可以得出两个结论：第一，房价上涨过快会影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行，因此，不能上涨过快；第二，房价也不能大落，房价大落，其结果与房价大涨是一样的。这两种情况都是不稳定的表现，都将追究当地政府的责任。可以看出，文件的核心思想是稳定房价，从而稳定房地产市场，而不是要打垮房地产市场。稳定是房地产宏观调控政策的初衷和目标。 目前，对前者业内外和社会舆论基本一致，但对后者看法分歧颇大，以至于谁要是谈论房价不能大落，谁要是提出房地产不能崩盘，马上就有人把你划入开发商利益集团一方，就会招致人身攻击。 这是对《通知》的误读！ 应该说，在中国紧张的人地关系下，随着建房成本的增加，国民人均可支配收入的增长，以及住房品质的不断提高，只要房价保持在一定的增长幅度内都是合理的，比如，如果能把房价的增长速度调控到与人均可支配收入及CPI的增长速度相协调的地步，就可以认为，对房地产业的宏观调控取得了成功。就目前情形看，宏观调控远未达到预期的效果。国家发改委、国家统计局调查显示，今年一季度，35个大中城市房价持续上涨。房屋销售价格上涨9．8％，其中，商品住宅销售价格上涨10．5％。土地交易价格上涨7．8％，其中，住宅用地价格上涨9．6％。要使房价回落到一个合理的区间，宏观调控取得成效，调控力度、方向、持续时间必须把握得当；必须加大力度打击投机，减少大量拆迁导致的被动性需求，控制过高的投资规模，控制土地供应和价格；改善住房市场供应结构和消费结构，同时房地产是不动产，各地还要因地制宜，不能一刀切。 如果房地产业调控的力度、方向、持续时间把握不好，房价从大起走向大落，其后果要比房价大起严重得多。道理在于，房地产与股市不同，股市资金主要来自机构和个人投资者，股市长期低迷，虽也影响国民经济，但肯定没有房地产直接，因为房地产资金的70％来自银行，房价如果大落甚至楼市崩盘，大量的坏账就有可能拖垮银行系统，而造成整个经济的危机。这在国内外是已有前车之鉴的。有人指房地产金融绑架了整个银行系统，虽有点危言耸听，但也不无道理，这也是为何房地产价格不能大落的投鼠忌器之处。 如果把房地产调控引向房价大落楼市崩盘，那就偏离了调控的航道。