房市“软着陆”将进入新阶段2005/05/05

现阶段房地产市场调控的主要手段应该是依据对市场的判断调整土地供应的总量和结构,以及两者的搭配使用,从而"治标治本",从根本上解决现阶段房产市场的严重矛盾,剔除市场中不合理因素,给过热的市场降降温。调控不是与发展对立,调控的根本目的,是保持市场的持续健康发展。 房地产市场的健康稳定,不仅仅是一个行业的发展问题,更关系到国计民生、百姓福利。随着温总理对房地产市场调控提出了新的要求,房市"软着陆"将进入一个新的阶段。"软着陆"绝对不是刚性的、"急刹车"式的降低价格,而是采取缓和的、渐进的经济、政策手段,挤压房地产市场泡沫,剔除市场非理性因素,使房市平稳地回落到适度增长区间。 "软着陆"要想比较好地实现,就要有好的对症有效的调控手段。 首先,必须从总量入手,依据对市场的判断调整土地供应的总量,缓和日趋紧张的供需异常。2004年,上海商品房新批准预售面积2938.9万平方米,实际成交面积3488.75万平方米,供需比为1:1.19,需求略大于供给,但是如果算上潜在的市场需求,需求远远大于供给,供需状况在2004年发生了根本性的逆转。而这脱离了上海所能承受的正常范围,也是房价难以抑制的"罪魁祸首"之一。除了调整土地供应总量之外,还要通过金融政策、税收政策等,调控房地产供需总量,平衡供需关系,使房产价格达到合理市场的范围。 其次,供应结构不合理,调整市场结构是关键。事实上,房地产市场上的很多总量问题,是由结构问题造成的。供需比例和结构阶段性失衡,面向中低消费阶层的住房供给量偏小。究其原因,主要体现在两个方面:一是价格错位；二是供应结构不尽合理,有效供应偏少。中低收入者与高收入者分层错位运行,不仅表现在与市场消费错位,也表现在与投资市场错位。高收入者除了可以满足自己的住房需要,还可以有闲置资金投资市场。相比较而言,中低收入者几乎与投资市场完全"绝缘"。市场错位运行,扩大了房产市场的结构性矛盾,导致中高档住房供应量不断加大,而中低收入者对经济房、廉价房的需求远远超过了供给,造成了中低端市场总量不足。随着现阶段中低档商品住房和经济适用房的供应量的逐步放大,其对上海房地产市场的价格缓冲作用将日益体现出来。 由此可见,现阶段房地产市场调控的主要手段应该是依据对市场的判断调整土地供应的总量和结构,以及两者的搭配使用,从而"治标治本",从根本上解决现阶段房产市场的严重矛盾,剔除市场中不合理因素,给过热的市场降降温。调控不是与发展对立,调控的根本目的,是保持市场的持续健康发展,是在对市场发展趋势进行正确分析判断的基础上,通过有效措施,预防市场可能出现的问题,防止大起大落。通过房地产市场的结构深化,保证居住消费的优先和中低收入家庭的居住质量的实质提升,强化和谐发展方能实现市场的稳定。